Супутникова кадастрова карта: як звірити межі ділянки перед будівництвом

Схема: межа за кадастром і те, що видно на знімку. Дах зміщений відносно фундаменту через кут зйомки

Перш ніж ставити паркан, заливати фундамент чи копати криницю, треба знати, де проходить межа ділянки. Приблизно оцінити це вдома найшвидше на супутниковій кадастровій карті, тобто на знімку місцевості з накладеними межами ділянок із кадастру. Виїзду інженера-землевпорядника вона не замінить, але допоможе помітити проблему до того, як на неї підуть гроші.

Як відкрити межі ділянки на знімку

Спершу ділянку треба знайти. Кадастровий номер є у витязі з кадастру, у договорі купівлі-продажу, а якщо державний акт видано вже після запровадження кадастрових номерів, то й у самому акті. Якщо документів під рукою немає, ділянку шукають за адресою або за координатами: достатньо стати на ділянці й скопіювати їх із телефона. Потім підоснову перемикають на супутниковий знімок і порівнюють контур ділянки з тим, що видно на місцевості: парканами, стінами, доріжками, краями городів.

Зручніше робити це там, де є два різні знімки. Наприклад, супутникова кадастрова карта zem.center має два супутникові шари, Google та Esri, і їх можна перемикати, не зсуваючи карту. Як правило, ці знімки зроблено в різний час і по-різному прив'язано до координат, тож порівняння двох шарів допомагає зрозуміти, де саме зсув: у знімку чи в межі.

Чому межа і знімок можуть не збігатися

Розбіжність на кілька метрів трапляється часто, і далеко не завжди це означає, що хтось зайшов на чужу землю.

Часто причина в самому знімку. Супутникові знімки прив'язують до координат з певною точністю, тож на двох різних знімках та сама огорожа може лягти по-різному.

Заважає й кут зйомки. Знімок рідко роблять строго згори, тому дах будинку на ньому зміщений відносно фундаменту, і що вища будівля, то помітніше. Звіряти межу краще з лініями на землі: парканом, бордюром, краєм доріжки, а не з дахами.

Буває, що знімок просто старий. Паркан, поставлений торік, на ньому ще не з'явився, а давно знесений сарай ще стоїть.

Трапляються помилки і в самих кадастрових координатах. Порядок ведення Державного земельного кадастру окремо згадує помилки в застосуванні систем координат ділянок, сформованих до 1 січня 2013 року, зокрема ті, що виникли під час перерахунку з однієї системи координат в іншу. Там само названо помилки в місці розташування ділянок: зміщення, розворот, віддзеркалювання (п. 138 і 156-3 Порядку). Виправляє їх адміністратор кадастру або сертифікований інженер-землевпорядник.

А іноді розбіжність справжня: паркан поставили не там, де проходить межа.

Як відрізнити похибку від реальної проблеми

Якщо всі ділянки кварталу зсунуті на знімку однаково й в один бік, зсув, найімовірніше, у знімку або в координатах усього масиву. Якщо ж зсунута одна ділянка, а сусідні лягають рівно, розбиратися варто саме з нею.

Допомагає й порівняння двох знімків: зсув, який є тільки на одному з них, найпевніше, спричинений знімком. Нарешті, варто звірити площу. Карта показує площу за кадастром, і якщо огороджена територія помітно більша чи менша, з'ясувати, звідки різниця, краще до будівництва.

Окремо варто подивитися, чи не заходить ділянка за кадастром на сусідні. Це показує перевірка земельної ділянки за кадастровим номером на zem.center: у звіті є розділ про накладання меж, де для кожного перетину вказано номер сусідньої ділянки, його площу й ширину. Порівнюють із сусідніми ділянками, що є в базі сервісу, тож найновіших там може не бути.

Що робити перед будівництвом

Супутникова карта дає тільки орієнтир. Точну межу на місцевості показує винесення меж у натуру: сертифікований інженер-землевпорядник знаходить поворотні точки за кадастровими координатами і закріплює їх межовими знаками. Для паркану по межі чи будинку поблизу межі це найнадійніша основа. Суперечку з сусідом легше не допустити, ніж потім переносити готову огорожу.

Якщо під час винесення меж виявиться помилка в кадастрових координатах, Порядок ведення Державного земельного кадастру передбачає процедури її виправлення. Яка саме застосовується, залежить від виду помилки. Будувати в такій ситуації краще після того, як помилку виправлять.